La tutela dell’acquirente di immobili da costruire
È molto frequente nella pratica che vengano conclusi contratti preliminari di vendita con i quali i costruttori, dietro versamento di un congruo anticipo da parte dei promissari acquirenti, si impegnano a trasferire in un futuro momento alcune unità immobiliari in corso di costruzione.
Purtroppo, è altresì frequente che, prima della data fissata per la stipula del contratto definitivo, intervenga una c.d. “situazione di crisi”, quale, a titolo esemplificativo, una procedura esecutiva immobiliare avente ad oggetto l’immobile d’interesse o il fallimento del costruttore.
Questo contesto riveste un forte impatto economico e una grande rilevanza sociale, giacché, spesso, coinvolge gli interessi di piccoli risparmiatori che investono le risorse accumulate per l’acquisto della casa familiare.
Così, numerosi interventi si sono susseguiti per rafforzare gli strumenti posti a tutela del promissario acquirente, riconoscendogli una veste di “contraente più debole” rispetto al venditore.
A tal proposito, merita di essere menzionato, il D.Lgs. n. 122/2005 (attuativo della legge n. 210/2004), recante disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della legge 2 agosto 2004, n. 210, pubblicato nella G.U. del 6 luglio 2005, n. 155; la suddetta normativa è intervenuta per disciplinare un ambito molto preoccupante all’interno del settore degli acquisti immobiliari, sui quali incombe pericolosamente l’alea di imbattersi in imprenditori edili senza scrupoli e spesso neanche soventi!
La normativa di tutela del promissario acquirente ha sancito una serie di garanzie, così come infra riferite.
Il costruttore è obbligato a rilasciare in favore dei promissari acquirenti apposite garanzie (fideiussioni bancarie, assicurative o rilasciate da intermediari finanziari autorizzati), al fine di assicurare la restituzione degli acconti ricevuti e di qualunque altra somma riscossa dal costruttore. L’obbligo di prestare la fideiussione è previsto a pena di nullità del contratto immobiliare garantito, ma la legittimazione ad eccepire la predetta nullità viene riconosciuta solo in capo all’acquirente (art. 2, n. 1).
Le garanzie previste non si esauriscono qui, giacché nel caso in cui l’immobile sia stato preventivamente consegnato al promissario acquirente – e da questo destinato ad abitazione principale – è, altresì, accordato il diritto di prelazione sull’acquisto, al prezzo definitivo raggiunto nella vendita all’incanto (e ciò anche nel caso di preventiva escussione della fideiussione).
Lo Studio Legale Avvocati Palermo ha maturato una comprovata esperienza nella materia anzidescritta e, a tal fine, offre la propria consulenza giuridica, al fine di tutelare gli interessi economici dei soggetti coinvolti nella complessità dell’affare di cui all’acquisto/vendita di immobili da costruire.
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