La tutela dell’acquirente di immobili da costruire

È molto frequente nella pratica che vengano conclusi contratti preliminari di vendita con i quali i costruttori, dietro versamento di un congruo anticipo da parte dei promissari acquirenti, si impegnano a trasferire in un futuro momento alcune unità immobiliari in corso di costruzione.

Purtroppo, è altresì frequente che, prima della data fissata per la stipula del contratto definitivo, intervenga una c.d. “situazione di crisi”, quale, a titolo esemplificativo, una procedura esecutiva immobiliare avente ad oggetto l’immobile d’interesse o il fallimento del costruttore.

Questo contesto riveste un forte impatto economico e una grande rilevanza sociale, giacché, spesso, coinvolge gli interessi di piccoli risparmiatori che investono le risorse accumulate per l’acquisto della casa familiare.

Così, numerosi interventi si sono susseguiti per rafforzare gli strumenti posti a tutela del promissario acquirente, riconoscendogli una veste di “contraente più debole” rispetto al venditore.

A tal proposito, merita di essere menzionato, il D.Lgs. n. 122/2005 (attuativo della legge n. 210/2004),  recante disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della legge 2 agosto 2004, n. 210, pubblicato nella G.U. del 6 luglio 2005, n. 155; la suddetta normativa è intervenuta per disciplinare un ambito molto preoccupante all’interno del settore degli acquisti immobiliari, sui quali incombe pericolosamente l’alea di imbattersi in imprenditori edili senza scrupoli e spesso neanche soventi!

La normativa di tutela del promissario acquirente ha sancito una serie di garanzie, così come infra riferite.

Il costruttore è obbligato a rilasciare in favore dei promissari acquirenti apposite garanzie (fideiussioni bancarie, assicurative o rilasciate da intermediari finanziari autorizzati), al fine di assicurare la restituzione degli acconti ricevuti e di qualunque altra somma riscossa dal costruttore. L’obbligo di prestare la fideiussione è previsto a pena di nullità del contratto immobiliare garantito, ma la legittimazione ad eccepire la predetta nullità viene riconosciuta solo in capo all’acquirente (art. 2, n. 1).

Le garanzie previste non si esauriscono qui, giacché nel caso in cui l’immobile sia stato preventivamente consegnato al promissario acquirente – e da questo destinato ad abitazione principale – è, altresì, accordato il diritto di prelazione sull’acquisto, al prezzo definitivo raggiunto nella vendita all’incanto (e ciò anche nel caso di preventiva escussione della fideiussione).

Lo Studio Legale Avvocati Palermo ha maturato una comprovata esperienza nella materia anzidescritta e, a tal fine, offre la propria consulenza giuridica, al fine di tutelare gli interessi economici dei soggetti coinvolti nella complessità dell’affare di cui all’acquisto/vendita di immobili da costruire.

Per maggiori informazioni, contattate lo 091.8436402 o scrivete all’indirizzo mail www.conigliaro@avvocatipalermo.com 

Niente risarcimento totale per la caduta dal motorino non omologato al trasporto passeggeri

Corte di cassazione – Sezione III civile – Sentenza 21 aprile 2016 n. 8049
La caduta dal motorino per improvvisa apertura dello sportello di un’autovettura non legittima sempre il pieno risarcimento dei danni riportati. Questo – spiega la Cassazione con la sentenza n. 8049/2016 – in particolare nel caso in cui le due ruote non fossero “autorizzate” a trasportare passeggeri. La Corte così ha riconosciuto una corresponsabilità con il proprietario del veicolo che aveva aperto incautamente la porta e il passeggero caduto a terra a seguito dell’impatto.

Le valutazioni di merito – I Supremi giudici hanno precisato come già i giudici di merito avessero chiaramente puntualizzato come se sul motorino ci fosse stata una sola persona, quest’ultima avrebbe avuto un altro margine di manovrabilità tale al limite anche da impedire o minimizzare l’accaduto. E a poco sono valse le difese del passeggero sulla circostanza che il motorino viaggiasse a filo con la macchina. Secondo i giudici di merito questo elemento non era sufficiente a integrare da solo il nesso di causalità. La Corte d’appello peraltro non aveva riconosciuto il pieno ristoro dei danni anni anche perché il soggetto trasportato non indossava il casco obbligatorio al momento dell’impatto. In caso contrario si sarebbe evitato il trauma cranico che aveva denunciato. Nella motivazione della sentenza si legge come non fosse censurabile il passaggio in cui il giudice d’appello ha affermato che la presenza della trasportata ha prodotto un effetto negativo sulla guida del ciclomotore vale a dire si è verificato un concorso di responsabilità nella causazione del sinistro. Secondo la ricorrente per effettuare questo ragionamento il giudice di secondo grado avrebbe avuto “cognizioni particolari o soggettive tratte dalla scienza individuale”. E la ricorrente malcapitata a sostegno di questo richiama giurisprudenza di legittimità senza indicare tuttavia quali sarebbero le manifestazioni di scienza privata che il giudice di appello avrebbe inserito nella motivazione o di cui su sarebbe comunque avvalso.

La pericolosità del mezzo – Al contrario – si legge nella sentenza – “ancora una volta, la ricorrente pone la critica sul piano fattuale, argomentando nel senso che si può ben pervenire a conclusioni opposte a quelle della sentenza impugnata ovvero che il conducente di media abilità di un veicolo a due ruote non può evitare di essere colpito da una repentina apertura di sportello da parte di un’autovettura in sosta nel mentre il conducente del ciclomotore proceda a filo dell’autovettura”. Sul punto ricorda la sentenza come il giudice abbia proceduto al fatto notorio e cioè alla poca guidabilità del mezzo con due soggetti a bordo quando non era omologato per questo uso. E sul punto la sentenza richiama il precedente n. 25218/2011 che ha ritenuto notorio (quindi non inventato dal giudice di merito) il fatto che la presenza di un secondo passeggero a bordo di un ciclomotore determini un carico eccessivo idoneo a ridurre la stabilità del mezzo e la sua capacità di frenata.

Targhe alterne: tu, che “EURO” sei? Palermitani obbligati a fare i conti con il calendario!

Dal 27 aprile 2016, sul territorio Panormitano, torna alla ribalta l’ordinanza comunale adottata nel lontano 2009 che sanciva, nell’ambito del territorio del capoluogo siciliano, la viabilità a targhe alterne.

L’emanazione del suddetto provvedimento comunale veniva dettata da specifiche esigenze anti-inquinamento, al fine di ridurre la presenza di gas di scarico nell’atmosfera.

Oggi, a sei anni di distanza, l’amministrazione comunale rispolvera l’efficacia dell’ordinanza del lontano 2010, imponendo ai cittadini di fare i conti con i giorni del calendario; i giorni pari si potrà circolare con i veicoli di targa pari. Viceversa, i giorni dispari potranno circolare i veicoli con targa dispari.

La circolazione a targhe alterne ha ad oggetto tutti i veicoli Euro 0, 1, 2 e 3, inclusi i ciclomotori a 2 Tempi e quelli non catalizzati.

Il perimetro soggetto alle restrizioni è gran parte del territorio palermitano; si potrà circolare liberamente in viale Regione siciliana, nella parte della città a monte della circonvallazione, nei tratti di accesso da viale Regione ai parcheggi Giotto, Emiri, Basile, Belgio e Francia.

Ed ancora, si potrà circolare liberamente per le strade di collegamento alla zona portuale: per raggiungere dal porto la A29 (direzione Trapani) si può circolare liberamente in via Crispi, via Montepellegrino, via Imperatore Federico, piazza don Bosco, piazza Leoni, viale del Fante, via De Gasperi, via Ausonia, via Praga e via Belgio; per raggiungere la A19 (Catania-Messina) dal porto si potrà percorrere via Crispi, Foro Umberto Primo, via Messina Marine, via Galletti, via Pomara.
Sono “libere” anche via Ugo La Malfa, via Nicoletti, Mondello.

A fronte della violazione dell’ordinanza in oggetto, le competenti Autorità emetteranno sanzioni amministrative dell’importo di €.163,00.

Lo Studio legale Avvocati Palermo ritiene che le sanzioni amministrative eventualmente elevate in violazione dell’ordinanza comunale, siano contestabili e, pertanto, soggette ad annullamento.

In particolar modo, preme evidenziare la ratio che sta alla base di tali provvedimenti: l’art. 54 comma 4 del decreto legislativo 267/00, conferisce al sindaco la facoltà di emettere provvedimenti ‘contingibili e urgenti’. Ancora, l’art 7 del codice della strada che permette di sospendere temporaneamente la circolazione veicolare, al fine di fare fronte alle citate condizioni di criticità ambientale.

Trattasi, però, di misure restrittive da attuare nel breve periodo al fine di ridurre i valori e le soglie di allarme per l’incolumità dei cittadini e che, di certo, non possono durare in eterno e, nel caso in specie, sei anni senza che ci sia una revisione della situazione (sic!).

Qualora incorriate in sanzioni amministrative del caso, contattateci per maggiori informazioni allo 091.8436402 o via mail avv.conigliaro@avvocatipalermo.com

Locazioni, nullo il canone in nero contenuto nell’accordo non registrato.

Corte di cassazione – Sezione III civile – Sentenza 18 aprile 2016 n. 7634

Il tema, di odierna attualità, tratta il caso del canone c.d. “in nero”, eccedente la pattuizione economica contrattualmente convenuta, che viene preteso dal Locatore.

La Giurisprudenza di legittimità, ancora una volta, sancisce un principio a cardine a tutela della parte Conduttrice.

In una locazione abitativa, il canone da corrispondere è unicamente quello contenuto nel contratto regolarmente registrato, mentre la parte “in nero” eccedente, in quanto contenuta in un patto occulto, non ha alcun valore né può essere sanata da una successiva registrazione, con la conseguenza che il conduttore può chiedere l’integrale restituzione di quanto ha pagato in più. Lo ha stabilito la Corte di cassazione con la sentenza 18 aprile 2016 n. 7634 respingendo il ricorso di un proprietario.

Inizialmente invece le cose erano andate bene per il locatore che in un diverso procedimento aveva dedotto che nel settembre 2000 le parti avevano stipulato due contratti di locazione: l’uno (registrato il 4 settembre 2000) riportante un canone mensile di 400.000 lire; 2) l’altro (non registrato) un canone di 1.150.000 lire mensili. E in base a questo secondo contratto aveva intimato al conduttore lo sfratto per morosità, convalidato dal Tribunale di Nocera Inferiore nel 2006, ed eseguito nel maggio 2007. Inoltre, per i canoni insoluti era stato emesso un decreto ingiuntivo, non opposto, conclusosi con una espropriazione forzata presso terzi. Per cui il proprietario riteneva di non dover restituire nulla in quanto tra le parti avrebbe avuto efficacia il contratto non registrato. Nel procedimento arrivato in Cassazione invece il conduttore, fin dal principio, disconoscendo il secondo contratto, ha richiesto la restituzione delle somme eccedenti il canone registrato. E prima il Tribunale di Nocera Inferiore poi la Corte di appello di Salerno hanno condannato il locatore a restituire al conduttore 35mila euro.

Proposto ricorso, la Cassazione l’ha bocciato richiamando il recente principio di diritto espresso dalle Sezioni unite (n. 18213/2015) che, superando il precedente orientamento, hanno affermato: «In tema di locazione immobiliare ad uso abitativo, la nullità prevista dall’articolo 13, comma 1, della legge n. 431 del 1998 sanziona esclusivamente il patto occulto di maggiorazione del canone, oggetto di un procedimento simulatorio, mentre resta valido il contratto registrato e resta dovuto il canone apparente; il patto occulto, in quanto nullo, non è sanato dalla registrazione tardiva, fatto extranegoziale inidoneo ad influire sulla validità civilistica».

Per la S.U. dunque l’ipotesi deve essere ricondotta nell’alveo del procedimento simulatorio, che «si sostanzia nella stipula dell’unico contratto di locazione (registrato), cui accede, in guisa di controdichiarazione, la scrittura (nella specie, coeva alla locazione, e redatta in forma contrattuale) con cui il locatore prevede di esigere un corrispettivo maggiore da occultare al fisco». «La sostituzione, attraverso il contenuto della controdichiarazione, dell’oggetto apparente (il prezzo fittizio) con quello reale (il canone effettivamente convenuto) contrasta con la norma imperativa che tale sostituzione impedisce, e pertanto lascia integra la (unica) convenzione negoziale originaria, oggetto di registrazione». «Non la mancata registrazione dell’atto recante il prezzo reale (attesane la funzione già in precedenza specificata di controdichiarazione), ma la illegittima sostituzione di un prezzo con un altro, espressamente sanzionata di nullità, è colpita dalla previsione legislativa». «Sì che – conclude la sentenza – sarà proprio la clausola successivamente inserita in via interpretativa attraverso la controdichiarazione ad essere affetta da nullità ex lege, con conseguente, perdurante validità di quella sostituenda (il canone apparente) e dell’intero contratto».

Per maggiori informazioni, contatta lo Studio Legale Avvocati Palermo al n.091.8436402 o inoltrando una mail all’indirizzo di posta elettronica avv.conigliaro@avvocatipalermo.com

Licenziamento illegittimo, collaborazioni fuori dall’indennizzo

Corte di Cassazione – Sezione Lavoro – Sentenza 18 aprile 2016 n. 7685

Dalla misura del risarcimento del danno, dovuto al lavoratore per effetto dell’illegittimità del licenziamento e della conseguente pronuncia di reintegra nel posto di lavoro, non può essere detratto il reddito che il lavoratore abbia continuato a percepire in forza di un’attività di lavoro autonomo già svolta in costanza del rapporto di lavoro dipendente prima della intimazione del recesso datoriale.

Per informazioni contattaci al numero: 0918436402 oppure tramite mail: avv.conigliaro@avvocatipalermo.com

Il decreto legge n. 134/2014 approvato definitivamente in Senato il 22 aprile 2015, ha introdotto rilevanti novità relativamente ai tempi per lo scioglimento definitivo del matrimonio. Il divorzio, infatti, è l’unico istituto attraverso il quale è possibile ottenere lo scioglimento degli effetti civili del matrimonio c.d. concordatario (celebrato in Chiesa) oppure del matrimonio celebrato davanti all’ufficiale di Stato civile.

La riforma, pur prevedendo l’istituto della separazione come step precedente, obbligatorio per poter richiedere il divorzio, ha ridotto le tempistiche necessarie per presentare ricorso al Tribunale ed ottenere così la cessazione della unione matrimoniale:

1 anno(decorrente dalla data di notifica del ricorso per la separazione giudiziale), nel caso di separazione giudiziale(ossia non consensuale);

6 mesi(decorrente dalla data di comparizione dei coniugi – udienza ex art. 708 c.p.c.), nel caso di separazione consensuale.

Lo scioglimento della comunione legale tra i coniugi viene anticipata alla prima udienza di comparizione dei coniugi, nel caso di separazione giudiziale, e alla data della sottoscrizione del verbale di separazione, nel caso di procedura consensuale, purché il verbale venga successivamente omologato dal Tribunale.

Le predette disposizioni normative si applicano sia alle cause instaurate dopo l’entrata in vigore della legge, sia ai procedimenti in corso ove sia pendente già un giudizio di separazione, indipendentemente dalla presenza di figli minori.

La legge era stata già approvata dalla Camera il 29 maggio dello scorso anno, ma una nuova lettura si è resa necessaria per il fatto che in Senato è stata stralciata la norma che prevedeva la possibilità di accedere al divorzio immediato, cioè senza separazione.

Le procedure dirette ad ottenere la separazione e il divorzio (cessazione degli effetti civili o scioglimento del matrimonio) rimangono pertanto invariate. Permane la necessità di domandare dapprima la separazione e poi il divorzio (non è pertanto possibile ottenere il divorzio diretto senza separazione), attraverso, alternativamente, domanda da proporsi al Tribunale competente, negoziazione assistita da avvocato o, in alcuni casi, domanda diretta all’Ufficiale dello Stato civile.

Per restare aggiornati sulla entrata in vigore della legge sul divorzio breve o per qualsiasi informazione, chiarimento o preventivo puoi contattarci liberamente mediante i recapiti indicati sul nostro sito.